以按照业主大会的决定使用。
    最高人民法院“关于审理建筑物区分所有权司法解释”（2009年10月1日起施行）明确：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。前面所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
    李德军律师说：“对于建筑物共有部分的处理效力问题，根据我国《物权法》、《民法通则》和最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（试行）、《陕西省物业管理条例》等有关规定，对于共有物的处分应取得共有人一致同意，即对本幢建筑物外墙面的处分，应该由该建筑物全体区分所有权人一致同意后，方为有效。任何单一的购房者不能就共有部分单独进行处分，开发商“一厢情愿”与每位购房者约定的屋面（房屋外立面）使用权、收益权应为无效约定，该条款无效。”
    少数业主未经过业主大会同意擅自与第三人签订的广告合同必须经过业主大会的追认，否则不产生法律效力。本报记者 陈璇 实习记者 代东超
楼市观察
下半年楼市房价趋势已明朗
　　下半年中国楼市的房价及成交量的趋势如何？几乎是全民关心的一个话题，我们不妨来分析一下：
    笔者认为，下半年的楼市是稳健的，房价将是稳中普升，其成交量也是稳步回升。这是由经济大局形势即中国宏观面稳定的因素、及房地产业市面基本面也好的实际情形来判定的。
    近期传出政府对金融货币要微调。实际上是国家金融方面常规性操作的老惯例。政府并没有给出金融的银根抽紧的意见或举措，主要目的是尽可能地控制或减少信贷资金过多地流入股市等投机领域。下半年进入楼市上的资金依然十分充足，不会对房地产业的经营及市场消费带来大的影响。况且下半年剩余的时间也是不多的几个月了，政府继而会顾虑到：原先政府判断的是宏观经济在复苏后、见底企稳回升时，实体经济会恢复得较快，但是，七到八月份市场真实情形表明，全国宏观经济的市场预期并没达成政府所愿望的结果。这样的话，政府就不敢在年内打出控制资金流动到社会投资的牌。
    所以，下半年的房地产市场刚性需求仍然强劲，加上资本流动还是保持充裕及通货膨胀预期压力等因素作用下，务必导致下半年楼市房价仍走在稳企上扬通道：
    三季度的一线城市的高端楼房的成交量已不会扩大，是因为过高的房价遏制了部分投机者需求，对高端产品的刚性需求者也带来一定消费观望情绪，同时市面上的房源确实在减少，现阶段已无足够的结构性合理楼房供市场理智性投资者选择；普通地区楼市房价则是稳中有升，虽上涨幅度不是很大，但成交量是逐步上升的。
    四季度的一线城市，由于新盘楼房上市及中国宏观经济面稳定，其房价续涨的压力就大，成交量也会进一步放大；而普通地区的楼市房价将是进入幅度稍大的普涨通道，成交量会大幅增长。
    另外，前期的民间流动性资本较充裕以及通货膨胀预期压力等因素的影响，有相当部分资金已直接流入股市，随着股市的“人造牛市”消失，更加会树高民众对中国楼市的购房消费的信心，部分民间资本会回流到楼市中来，促使今年下半年全国房价持续地一路稳定走高。故而，下半年全国性的楼市房价趋势已明朗，将是房价稳健上升，成交量也稳步回升。金承龙