小区广告收入归业主还是物业

2017-04-12 15:47:19　: 陕西公交传媒

前几日，小M推出《物业有没有权利租售小区的车位？》文章时，不少网友在下面提出这样一个问题，除了车位之外，物业有没有义务公开小区广告收入？小区广告收入归业主还是物业？为了弄明白这个问题，小M特意去咨询了熟悉《物权法》的相关律师，得到的答复是，想弄明白这个问题，首先要清楚这三个概念：物业服务公司与小区业主之间的关系，小区的广告收入有哪些？物业、业主、业主委员会有哪些权利和义务。

先看物业服务公司与小区业主之间的关系。根据《物业管理条例》第二条解释，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

也就是说，正常情况下，业主选聘物业服务企业，给物业交物业费，物业为业主提供相应的服务。但现实中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，而非业主自主选聘。

再看一个小区能刊登广告的地方有哪些？经过调查，小M 发现，小区广告主要有小区主干道两侧的灯箱广告，电梯内有平面框架广告，电梯口有滚动播放的视频广告，小区住宅楼外墙的广告，还有小区底层的商业用房的广告等。由于广告被刊登的位置不同，广告收入的权属需要具体问题具体分析。

先看小区内的电梯广告。根据《物权法》第73条和76条的有关规定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施、电梯间、户外墙面和绿地等，属于业主共有。根据《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

所以，能否在小区电梯内外刊登广告，不能由物业服务企业一方决定，需要征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。需要注意的是，一般情况下，广告公司想在小区内刊登广告都是直接与物业公司接洽，所以物业有义务向小区业主公开广告收入的数额和使用情况。

对于已经获得的广告收入，可以由业主委员会进行管理，或者业主委员会委托物业管理，收益归全体业主所有，扣除成本税费支出后，由业主委员会根据实际情况进行支配或者分配。

再看小区主干道两侧的灯箱广告。根据《物权法》第七十六条，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。根据《物权法》第七十三条，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以物业想在小区主干道两侧设立灯箱广告，也需要业委会同意，广告收入需要向业委会公开。同样小区住宅楼外墙的广告也应该属于全体业主共同享有。

最后看一下小区底层商业用房的广告。小区的商业用房广告收益，要看这个房子的产权归属，如果属于开发商，广告收益肯定是开发商所有；若这个商铺开发商已经卖给个人，广告收入就属于个人。

看到这里，不少网友都感叹，“原来物业欠自己一笔广告费”。但现实中，有网友去物业咨询这笔广告收入时，物业的工作人员大多表示，他们收取的广告费大多是用于补贴物业管理费用，完善业主的物业用房和小区内相关设施。对于这种回应，网友也无可奈何。

这种说辞合理吗？暂且不说小区的业主每年都会交物业费，即使真如物业所说，广告收入都用于完善小区内相关设施，根据《物业管理条例》第六条（七）、（八）款，业主也享有知情权和监督权，也有权监督共用设施设备专项维修资金的使用。

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