小区电梯广告收益 物业不给 业主该咋办
2016-08-12 09:18:49 :
网络公司和物业约定在小区电梯间内有偿设置网络公司的广告牌位，却逾期不支付费用，物业起诉该公司追索欠租10.93万元，并请求拆除广告牌。被告认为广告牌位置属于业主所有，物业无权起诉。昨日，此案在北京石景山法院公开开庭审理，涉案的物业公司和网络公司各委派一名代理人到庭应诉。网络公司代理人辩称他们确实在该物业管理的小区内安装了涉案的广告，但他们认为物业无权起诉他们要求拆除广告牌，因为涉案广告牌位的位置属于业主所有，应由业主提起，物业公司没有起诉权，双方签订的租赁合同无效。
石景山法院认为，物业公司与网络公司签订租赁合同合法有效，双方应按照约定履行各自义务。
关于网络公司对物业公司未经全体业主或业主大会授权、租赁合同无效的抗辩意见，法院认为，建筑区划内包括公用电梯在内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，其收益应归业主所有。
但本案中，租赁合同系物业与网络公司之间签订，租赁标的物亦由物业租赁给网络公司使用，而物业与小区业主或业主委员会之间就租金收益归属问题以及物业与网络公司之间租赁合同关系系不同法律关系。
物业是否享有出租租赁物的权利并不影响与网络公司之间的租赁合同效力，以及物业向网络公司主张租金的权利。故网络公司主张租赁合同无效的抗辩意见，法院不予采纳。
鉴于物业已将租赁物交付给网络公司使用，网络公司应按照合同约定及时足额交纳租赁期间内的租金，因此物业向网络公司主张欠付租金的诉求，有事实和法律依据，法院予以支持。
综上，法院一审判令网络公司支付物业租金10.93万元，网络公司于判决生效后的7日内拆除涉案广告牌并恢复原状。
>>专家解读
物业如有业主授权则有权起诉
社区维权专家陈凤山表示，电梯、楼道等公共区域的广告收入属于业主是毋庸置疑的。
就此案来说，陈凤山认为关键的一点是看这个小区是否有业主委员会。如果没有业主委员会，物业受开发商委托，是有权对小区公共区域进行代为管理的（前提是得到“双过半”业主的支持），广告商使用了小区的广告位不付款，物业公司有权去争取权利。
如果小区有业委会，业委会委托物业公司进行管理，那么物业公司也是有权向广告公司索要广告费的。除非广告公司与业委会直接签订的合同，那么物业无权干涉。如果广告公司是与物业签订的合同，按照《合同法》，广告公司理应支付广告费。
>>法官说法
收益归业主 如不履行可起诉物业
法官表示，此案是根据《合同法》来判决的，判令网络公司履行合同，补齐广告费10.93万元，并应物业要求拆除广告牌位。但由于广告牌位设在小区业主的公共面积，因此，所得收益应为业主所得。如果判决执行后，物业不给全体业主这笔钱，业主有权起诉物业追回。 据《法制晚报》
>>相关案例
小区广告费纠纷 业主告物业胜诉
物业公司不返还电梯费节余款、电梯广告费，青岛崂山东岳海花园小区业主委员会把物业公司告上法庭。2013年5月，青岛市崂山区法院作出一审判决，物业公司返还小区业委会电梯费、广告费。
2016年3月，沈阳某小区业委会将物业告上法庭，称物业将公共区域刊登广告获得的26万余元收归己有，违反了物业管理条例。物业还未经居民同意自行收取广告费。法院判决这笔广告收入归全体业主所有。沈阳市中院法官表示，物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意，物业公司无权使用该收益。
>>律师说法
公共收益不公示 三种途径可维权
陕西仁和万国律师事务所律师梁广玄认为，小区公共收益的来源包括：公共区域的广告收益，例如电梯轿厢广告、户外墙壁和地面上的广告收入等；小区公共区域的停车位收费；小区公共区域摊位租金收入；利用公共配套设施经营的常规性商业文化设施，如超市、活动场地、会所、游泳池、移动通讯基站等的经营收入；其他收入。
梁广玄称，小区公共部分是由全体业主共同分摊购买，所有权人为全体业主，其收益当然也是全体业主共同所有的财产。我国《物权法》等法律只规定了小区的公共收益归小区全体业主共有，但并无对公共收益使用的具体规定，只是在《物业管理条例》第六条规定了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。但是，根据共同共有的法学原理，共同财产可以用于共同支出，比如公共设施的维护费用等，如果剩余较多也可予以分割，至于分割比例，可以按照各业主公摊部分面积的比例予以分割。
关于小区公共收益知情权和监督权的落实，结合《物业管理条例》的规定，小区物业服务公司对于公共收益应该通过向业主大会汇报、公告等方式向全体业主通报和公示。若物业公司对公告收益不进行汇报和公告，就有侵占业主财产之嫌，业主可以通过三种途径维权：一是召开业主大会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途；二是向物业管理行政主管部门即当地房地产管理局投诉、举报，追究其行政责任，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行行政处罚、纠正；三是提起侵权诉讼，联合业主向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者返还公共区域的收益给业主进行分配。 华商报记者 陈有谋
>>聚焦本地
西安有小区将公共收益给业主充电费
世家星城是西安南郊一个大型社区，入住人口过万。2014年年底，该社区业委会在小区贴出告示，因小区公共区域收益有余，小区每户业主可免费领取100度电。
世家星城小区业委会主任李存英昨日表示，在小区业委会监督下，小区户外广告、楼宇广告、电梯广告及移动通讯基站等公共区域的收益，物业都按比例返还给了业委会，业委会也如实向业主公示了收益情况。经过商议，2014年，这笔收益除了对小区设施进行了维修养护和基础设施更新改造工作之外，结余的钱由业委会分摊给业主，即每户业主免费获得100度电。2015年物业返还业委会公共收益28万元，业委会将其全部用于小区监控设施的升级以及其他基础设施的改造等。 华商报记者 陈有谋
